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2018年湖南楼市答卷

发布时间: 2019-02-21 09:29 信息来源:湖南住房和城乡建设厅 责任编辑:市房产局 点击量:

一、2018年全省房地产市场基本情况

2018年受房地产调控供需双向调节的影响,商品房供应快速增长销售增速逐步回落,供求关系发生逆转市场逐渐进入下行调整期,房价涨幅新开工、用地供应、房地产开发贷款增速等指标均出现持续回落。

(一)全省商品房销售面积增速回落长沙市近期销售出现较大下降。全年商品房销售面积9239.15万平方米同比增长8.3%,增速较1-11月回落1.9个百分点较2017年提高2.8个百分点,高于全国增速7.0个百分点总量、增速在全国均排第8位,在中部均排第3位销售金额5353.99亿元,同比增长20.0%增速较1-11月回落4.8个百分点,较2017年提高1.1个百分点。

市州方面,1-12月长沙市商品房销售面积2392.44万平方米,同比增长5.9%增速较1-11月大幅回落11.8个百分点;11月以来市场出现明显放缓11月同比下降5.1%,12月同比降幅大幅扩大至36.9%带动全省销售面积增速回落;销售金额1953.57亿元同比增长12.5%,增速较1-11月回落12.4个百分点三四线城市商品房销售面积6846.71万平方米,同比增长9.1%增速较1-11月提高1.4个百分点;商品房销售金额3400.42亿元同比增长24.8%,增速与1-11月持平。

(二)房地产开发投资较快增长住宅投资增速明显快于非住宅。1-12月全省完成房地产开发投资3945.95亿元,同比增长15.2%增速较1-11月回落0.2个百分点,较2017年回落0.7个百分点高于全国增速5.7个百分点,总量、增速分别在全国排第13位、第9位在中部排4位、第2位。分类来看住宅完成开发投资2764.48亿元,占全省房地产开发投资的70.1%同比增长26.0%,增速较1-11月回落0.6个百分点非住宅完成投资1181.47亿元,同比减少4.1%降幅与1-11月持平。其中办公楼完成投资124.16亿元,同比减少18.2%商业营业用房完成投资590.65亿元,同比减少7.5%其他非住宅完成投资466.67亿元,同比增长5.6%。

分市州看长沙市完成房地产开发投资1502.40亿元居全省首位,占全省的38.1%株洲市、常德市分别完成房地产开发投资399.57亿元、279.06亿元,分别居全省第2位、第3位增速方面,有13个市州房地产开发投资实现正增长增幅较大的为湘西自治州(121.8%)、张家界市(77.5%)和衡阳市(45.5%);有1个市房地产开发投资出现负增长为郴州市(-30.3%)。

(三)新建商品住宅供应明显快于销售市场近期明显供大于求。省住房城乡建设厅数据显示,1-12月全省新建商品住宅供应8959.31万平方米,同比增长56.2%网签8716.50万平方米,同比增长13.3%住宅供销比为1.03,供略大于求但是,随着11月以来市场明显放缓11月、12月网签分别同比下降10.8%、6.3%;但同期供应同比分别大幅增长了40.4%、49.2%住宅供销比由11月的1.34大幅扩大到12月的1.69,处于明显供大于求的区间。

(四)长沙房价环比涨幅大幅收窄岳阳房价近年来首次出现下跌。省统计局数据显示,1-12月全省新建商品住宅均价5473元/平方米,全国排名26位国家统计局数据显示,12月长沙市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅较11月微涨0.1个百分点较7月峰值水平大幅收窄2.3个百分点。常德环比上涨1.0%增速较11月回落0.1个百分点;岳阳新建商品住宅价格出现近两年来首次下跌环比下跌0.2%,跌幅较11月扩大0.5个百分点。

(五)新开工面积增速高位回落竣工面积增速由负转正。商品房施工面积35781.53万平方米同比增长12.9%,增速较1-11月提高0.3个百分点较2017年提高7.8个百分点;其中新开工面积11127.65万平方米,同比增长35.1%增速连续4个月回落,较1-11月回落3.8个百分点较2017年提高24.9个百分点。新开工面积总量、增速分别在全国排名第7位、第3位在中部地区排名第2位、第1位。竣工面积4160.98万平方米结束了连续4个月的负增长,增速由负转正达到1.9%较1-11月提高3.3个百分点,较2017年提高11.8个百分点。

(六)房地产用地供应量价大幅增长但增速逐步回落。全省房地产用地供应6187.40公顷同比增长37.8%,增速较1-11月回落7.6个百分点较2017年提高49.3个百分点;其中住宅用地供应4550.67 公顷,同比增长44.8%商服用地供应1636.74公顷,同比增长21.4%价格方面,全省房地产用地出让均价3390.4元/平方米同比上涨30.8%,涨幅分别较1-11月、2017年回落10.6个、12.4个百分点其中,住宅用地出让均价3665.66元/平方米同比上涨40.7%;商服用地出让均价2815.49元/平方米同比上涨9.8%。

(七)房地产开发贷款增速回落个人住房贷款增速保持平稳。截至12月底全省房地产贷款余额11631.75亿元,占全部贷款的31.9%同比增长28.3%,增速较11月底提高0.8个百分点较2017年底提高0.2个百分点。房地产贷款增长主要受保障性住房开发贷款和个人住房贷款拉动两类贷款新增分别占全部贷款新增额的13.2%、34.0%。从贷款投向来看开发贷款余额3528.23亿元,同比增长27.0%增速较11月底提高0.5个百分点,较5月峰值大幅回落12.5个百分点个人住房贷款余额7264.46亿元,同比增长27.5%增速较11月底提高0.8个百分点,下半年增速一直稳定在27%左右。

(八)企业到位资金增幅回落房地产开发企业资金压力较大。全省房地产开发企业到位资金5312.08亿元同比增长11.5%,增速较1-11月、2017年分别回落1.5个、2.9个百分点其中,国内贷款577.91亿元同比减少8.2%,跌幅较2017年扩大28.5个百分点占房地产开发企业到位资金的比重由去年初的19.8%下降到目前的10.9%;与此同时房地产开发企业对销售资金的依赖明显增强,定金及预售款、个人按揭贷款等销售回款占比从42.8%提高到57.3%如果商品房销售增速持续回落,企业将面临更大的资金压力。

(九)房地产税收增速回落。全省完成房地产税收收入1029.04亿元同比增长18.8%,增速较2018年前三季度回落5.1个百分点较2017年回落4.0个百分点,占一般公共预算收入的比重为21.3%占税收总收入比重为26.1%;其中房地产税收地方分享部分818.32亿元,占地方税收收入比重为41.8%。

二、下阶段形势研判

2018年12月中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任完善住房市场体系和住房保障体系”的要求。12月底全国住房和城乡建设工作会议提出了“稳地价稳房价稳预期”的目标。下阶段我省将按照国家部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位保持调控政策的连续性稳定性,确保稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处预计下阶段全省房地产市场呈现以下发展趋势:

一是商品房销售增速明显放缓。在房地产调控政策效应持续作用下加上前期市场过热阶段透支大量住房需求的影响,房价上涨预期不断减弱市场观望情绪浓厚,各地相继从“卖方市场”转向“买方市场”预计全省商品房销售增速将明显放缓。

二是房地产开发投资增速回落。长沙市受益于经济发展快、人口持续流入以及房价“洼地效应”住房需求及开发投资将保持基本平稳;三四线城市房地产开发企业加快推盘、精装修住宅占比提升将拉动部分房地产开发投资。但在行业发展环境偏紧、房地产投资属性降低以及销售增速放缓等因素带动下企业拿地趋向谨慎,预计房地产开发投资仍将保持增长但增速将逐渐回落。

三是房价总体平稳。在市场调整期房价持续上涨动力不足,过快上涨势头得到遏制预计全省住房价格保持总体平稳,但内部出现分化部分经济发展态势好、人口吸引力大的市县,房价保持基本稳定部分缺乏人口和产业支撑的市县,房价将出现小幅下跌特别是一些地段较偏远的楼盘,缺乏配套设施、人流等条件支撑房价下跌压力较大。

四是库存较快回升。出于对市场行情的谨慎判断为加快资金回笼,近期房地产开发企业普遍加大了推盘力度同时,随着商品房销售增速放缓市场供应将明显超过需求,新建商品房库存将较快回升,2019年下半年或将出现新一轮库存积压。


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