当前位置: 首页 > 政务公开 > 规划计划

关于当前怀化城区物业和维修资金管理调查报告

发布时间: 2018-11-07 08:52 信息来源:办公室 责任编辑:市房产局 点击量:

关于当前怀化城区物业和维修资金管理调查报告


物业管理工作是重要的民生工程,关系到千家万户的生活幸福指数,是城市管理和社会建设水平的具体体现,也是创建文明城市、卫生城市、平安城市、智慧城市的重要组成部分。

怀化市物业管理工作起始于2000年左右,10多年来,在市委市政府的正确领导下,市房产管理局按照上级要求认真履行职责,扎扎实实开展物业管理工作,依法依规处理各类矛盾纠纷,逐步规范物业服务市场行为,我市物业服务管理有了较大的发展。但随着城市日新月异的快速发展,我们深深感受到,物业管理工作的法规政策和相关办法措施已严重滞后,在实际工作中,物业服务小区越来越多的矛盾纠纷难以化解和处理,必需引起各级政府高度重视,把加强物业服务管理工作提升到重要的议事日程,确保该项工作开展有序推进,扎实有效。近几年来,按照市委市政府要求,在创建国家园林城市、国家卫生城市、国家文明城市、社区综合治理等工作中,我局和物业服务企业均发挥了积极作用,在省房地产协会组织的全省物业服务项目星级评定中,有6个服务项目被评定为五星级服务项目,有8 个服务项目被评定为四星级服务项目。现将有关情况汇报如下:

一、基本情况

(一)物业服务管理情况。截至2018年11月,在我市登记备案的物业服务企业达到了340余家,其中市本级物业服务企业有250余家。物业服务从业人员约16000余人,解决了大量40、50下岗职工和就业困难人员就业问题。服务范围从单一的住宅物业发展到商业、综合、办公、学校、医院、厂房等。物业服务面积约4.5千万平方米,主营业务收入近6.5亿元。

(二)维修资金管理情况。怀化市物业专项维修资金管理中心成立于2017年12月,原来的业务开展由市房产管理局物业科代行管理,截至2018年10月,共归集物业专项维修资金共8.16亿元。已核准使用累计拨付约2300万元。

二、存在的主要问题

(一)物业服务管理工作存在的主要问题

1、管理体制不顺。一直以来,鹤城区人民政府没有成立相应的物业管理机构,我市的物业管理工作由市房产管理局物业科具体负责,在编人员只有2名,人员严重不足。

物业矛盾纠纷牵涉多方责任主体,有房产、规划、住建、城管执法、公安、消防、工商、环保等,由于管理体制不健全,工作机制不完善,相关部门履职不到位,导致越业越多的物业矛盾和纠纷得不到及时处理。

2、物业服务行业整体水平不高。一是企业自身素质不高。随着国家有关物业服务企业资质核定事项的取消,行业进入门槛进一步降低,现在只需取得营业执照便可从事物业管理服务工作。大部分企业经营理念落后,服务意识较差。二是从业人员素质普遍偏低。从就业人群来看,以低学历、无劳动技能,年龄偏大(40、50人群)为主,物业服务企业缺乏吸引力,尤其是高素质的年轻人才基本上招不来、留不住。三是缺乏“龙头”企业。全市320余家物业服务企业,实行集团化、公司化管理的企业除湖南蓝世纪物业管理有限公司(原怀化本土唯一获得物业一级资质的企业)外,大多数的物业服务企业承接的项目数量非常少,有的仅仅是靠1个或2个物业项目维系企业运行。有的物业服务企业成立多年,也没有拿到新的物业项目。“小而弱”是当前我市物业服务行业的真实状况。

3、物业服务费收取难。一是房地产开发项目遗留问题导致收费难,如没有按合同约定按时办理不动产权证,没有按规划要求落实相关配套设施设备等,业主将这些问题没有得到解决的矛盾转嫁到物业服务企业,而不愿意交纳物业服务费。二是政府或部门的承诺不能兑现引起的收费难,前几年,政府为了推动一批重点工程项目建设,在房屋拆迁工作中,承诺过一些与政策规定、和市场行为不相符的事项,如市委大院的安置区(计生、物价、报社),市城建投为了尽快完成拆迁任务,就做了一些承诺,随着政策的变化,这些承诺在今天已经无法兑现,但被拆迁户却不买帐,拒绝交纳物业费。三是安置小区(安置户)存在收费难的问题,如城南廉租房有部分拆迁安置户,因政府迟迟没有把安置房建好,这部分人一直拒绝交纳物业费。四是物业服务企业在处理各类矛盾纠纷过程中,没有及时解决好相关问题,业主不满意造成的收费难。

4、收费标准不高、收费率偏低。收费标准不高、收费率偏低也是制约我市物业服务行业整体水平上不去的一个重要原因。当前我市物业服务收费标准已执行有7、8年时间,收费标准多层住宅以每月0.6元/㎡为主,高层住宅以每月1.2元/㎡为主。而人工工资、物价水平又在不断上涨,服务服务企业只有减少人员降低服务标准来维持经营。省内市州如岳阳、永州、娄底等收费标准多层住宅在每月1.2元/㎡左右,高层住宅在每月1.8元/㎡以上。另外部分市民接受物业服务的认识和理解不够,主动交纳物业服务费的意识差,导致物业服务费收缴率低,物业服务企业收不到物业服务费,必将导致物业服务缩水、标准降低、业主不满意,形成了恶性循环。去年9—11月份,我局与市发改委组成6个调研小组,对城区60多个小区进行了物业服务质价是否相符的专项检查调研,调研中了解到收费率大都在60%—70%之间。

5、矛盾纠纷多。一是房地产开发项目遗留问题引起的矛盾,如没有按合同约定按时办理不动产权证,没有按规划要求落实相关配套设施设备等;二是业主私自乱搭乱建,放养宠物,利用绿地、楼顶公共天台种菜,将住宅改为商业用房如开餐馆、开公司等引起的矛盾;三是物服务企业自身服务不好引起的矛盾。

6、小区停车难。一是由于规划设计车位数不够,造成的停车难;二是有车位车库出售,但业主认为车位车库价格过高,不愿意购买车位车库;三是业主认为车位车库租金偏高,不愿意租赁车位车库停车。结果是大家都把车停在小区共公道路上,甚至是消防通道上,造成不少小区车辆乱停、无序停放的现状。

7、消防安全隐患大。一是消防设施设备不符合要求。去年我局和消防部门对小区消防设施设备情况进行了调研检查,发现80%以上的小区消防设施设备不符合要求,存在较大的消防安全隐患。二是消防通道被占用,乱摆乱堆现象严重;三是消防控制作业人员没有按规定配备。

8、业主委员会没有发挥应有的作用。以维权为目的,带着个人利益为目的成立业委会的现象较多,有些业委会成员带头不交纳物业费,有些业委会在决定小区重大事项时,不按法规程序办事,侵犯全体业主的利益。有的业委会直接暗示物业企业给予好处等,严重影响了物业服务企业的正常经营服务。

(二)物业专项维修资金管理工作存在的问题。

1、老旧小区开发企业挪用维修资金的现象突出。城区2013年以前开发的房地产项目,按照当时房屋维修资金交纳政策,维修资金由开发企业代收。因本土开发企业大多数存在资金实力不足等问题,将代收的维修资金挪作他用,导致80多个项目无法办证。尽管我局按遗留问题处理要求,用资产抵押等措施,但还是有不少楼盘已无任凭抵押物,导致业主无法办证。一些小区质保期后,因维修资金没有到位,无公共部分、公用设施的维修无法正常进行。

2、部分业主没有缴纳维修资金。一是我局2010年以前的办证工作基本上都是手工作业,没有开发计算机软件系统,在工作中因存在法规政策不完善,管理不够规范等问题,部分购房人没有交纳维修资金,也办理了房产证。二中拆迁安置户普遍没有交纳维修资金。按照当时政府处理拆迁安置户办理房产证的各种税费减免的政策,房屋维修资金基本上没有交纳。但在同一项目,同一小区内,即有非拆迁安置购房户,又有少部分拆迁安置户。目前不少这类小区因公共部分、公用设施陈旧老化急需维修,按照维修资金使用方面的法规政策,所有业主都必须要分摊维修费用,但拆迁安置户因没有交纳维修资金无法分摊,导致这类小区的维修工作无法进行,业主经常上访,要求维修的矛盾比较突出。

3、维修资金续交的法规政策制定滞后。部分老旧小区面临物业专项维修资金用完的困境,如需维修必须由业主结交。但物业专项维修资金续交的办法国家、省市都没有出台。

4、工作经费没有保障。根据市编委《关于市本级不动产登记改革有关职能整合和机构编制调整的通知》(怀编﹝2017﹞60号)文件精神,我局于2017年12月成立了怀化市物业专项维修资金管理中心,核定17名自收自支事业编制,均从我局其他二级机构调剂。每年人员工资、福利待遇、软件开发升级维护、相关法律法规政策宣传、日常办公经费以及工作人员外勘交通等费用需开支200多万元。以前该项工作开展主要靠房屋交易手续费、登记费、白蚁防治费等其他收费统筹人员工资福利和办公经费。但目前我局已无任何非税收入,该项工作经费已没有任何保障。

三、加强物业管理的建议意见

(一)落实物业服务属地管理主体责任,理顺管理体制。根据住房城乡建设部办公厅《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房[2017]75号)精神按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则,积极推动将物业管理纳入社区治理体系。市房产主管部门会同城市管理、民政、公安、价格等有关部门按照各自职责指导监督物业管理工作,充分发挥街道办事处或乡镇人民政府在加强社区党组织建设、指导业主大会和业主委员会、监督物业管理活动等方面的重要作用,建立健全物业管理联席会议制度,维护社区和谐稳定。根据《怀化城区物业管理办法》第三条已明确规定:······鹤城区人民政府应设立相应的物业管理机构,负责辖区内物业管理活动的指导协调工作。因此建议鹤城区应成立专门的物业管理机构,所辖街道办、社区也要设立相应的工作岗位。

(二)尽快出台《怀化市物业服务企业信用信息管理办法》。随着物业服务企业资质许可事项的取消,物业行业门槛进一步降低,如何加强事中事后的监督管理和指导,如何提升物业服务行业自律行为,急需《办法》的出台进行规范指导。同时,应尽快搭建怀化市物业服务行业信用信息管理平台,建立动态考评机制,制定随机抽查事项清单,合理确定抽查的比例和频次,对违法违规行为加大惩处力度,把企业的违法违规行为与企业信用评级挂钩,并向社会和小区业主公示。

(三)建立质价相符的物业服务收费基本标准。参照省内外其他城市的做法,在全市范围内,凡是有物业服务企业服务的住宅小区(物业项目),全部实行“星级项目”管理目标,按照一到五星服务标准和内容,实行相对应的收费价格,有利于督促物业服务企业提升服务水平,促进行业健康发展。

(四)严格落实物业承接查验制度。按照物业管理条例规定,未经现场查验的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接。物业承接现场查验,应当请业主代表、市房产主管部门、街道办事处或者社区参加,必要时可以聘请有关专业机构予以协助。要严格依法做好物业共用部位、共用设施设备的查验和交接工作,厘清各方主体之间的权利义务关系,减少开发建设遗留问题,确保物业服务项目交接的平稳顺利。未经现场查验的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接。

(五)加大消防安全督促检查力度。认真落实《消防安全责任制实施办法》(国办发〔2017〕87号)和公安部《关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通知》精神,对消防设施设备不符合消防安全要求的问题,要下发整改通知,优先安排物业专项维修资金进行维修更换,督促物业服务企业和业主委员会整改落实到位,并建立巡检通报机制。确保物业服务小区消防安全。

(六)相关部门各司其职,进一步规范小区管理。按照物业管理工作相关法规政策要求,公安、消防、工商、住建、规划、房产、环保、城管执法等部门,应按要求履行职责,加大对物业服务小区的检查执法力度,尤其是乱搭乱建、饲养宠物、占地种菜等违法违规行为要下决心采取有效措施予以处理解决。

(七)规范小区停车管理,下大力解决停车难的问题。一是在项目规划报建时,规划的车位车库数要与小区总户数相匹配。二是要引导开发企业根据怀化实际情况,确定业主可接受的车位车库销售价格和出租价格,尽可能让业主车辆都停放在小区规划内的车位车库内。三是对车位确实少的老旧小区,可在不改变小区主要规划用途和业主同意的前提下,可动用小区物业专项维修资金,将部分绿化地进行提质改造,增设车位,解决停车难的问题。

(八)加大维修资金追缴力度。对于欠缴、挪用维修资金的开发企业,有资产的,要求该企业办理资产抵押的方式来保证维修资金能足额收缴到位。无资产可作抵押的企业,建议启动相关司法程序予以追缴,以保障广大业主的合法权益。对于国家公职人员欠缴物业专项维修资金的,经我局下达催交仍不补交的,建议通过财政和单位代扣的方式追缴。对于社会人员欠缴的物业专项维修资金的,经我局催交仍不补交的,建议按相关司法程序予以追缴。

(九)进一步发挥物业服务行业协会作用,加强行业自律。参与物业服务项目招投标监督管理,约束物业服务市场无序竞争行为,在行业内开展优质服务项目评比活动。积极协助政府管理部门抓好物业服务监督管理工作。

(十)请求解决的问题。一是根据我局目前已无任何收费项目和经济来源的实际情况,为确保物业专项维修资金工作的正常运转,请求市人民政府将物业专项维修资金管理中心纳入市本级财政预算或财政预算。二是根据物业服务市场现状和贯彻落实《湖南省物业管理条例》的要求,借鉴长沙、娄底等城市的经验做法,以市人民政府的名义制定下发加强物业服务和物业专项维修资金管理工作方面的通知,明确各级各部门的主要职责,提出落实该项工作的具体要求,确保我市物业服务和物业专项维修资金管理工作健康有序发展。

怀化市房产管理局

2018年11月6日

扫一扫在手机打开当前页