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合理处置 科学管控 精准施策 促进怀化房地产市场平稳健康发展

发布时间: 2018-07-13 16:01 信息来源:市房协 吴世高 责任编辑:市房产局 点击量:

合理处置,科学管控,精准施策

促进怀化房地产市场平稳健康发展

——来自邵阳、娄底和贵州凯里房地产市场的调查报告

为了科学有效管控当前怀化市区和个别县城房价上涨过快势头,有力促进房价在合理区间运行和怀化房地产市场平稳健康发展,根据市政府要求,市房产管理局会同市发、市住建和市房地产业协会等门,对邵阳、娄底市区和贵州凯里城区房地产市场进行了调研,并着重考察学习了他们在房价涨幅管控工作方面的一些好做法好经验,形成以下专题调查报告。

一、基本情况

邵阳市处于湖南省西南部,史称宝庆,是一座具有2500年的历史古城,属于“中部崛起”“湘西大开发”等国家发展战略覆盖地区。邵阳房地产市场发展情况与怀化差不多。去年来,邵阳市中心城区房价一路攀升,商品房均价从2017年初的3600元/㎡上涨到当前的4700元/㎡,目前最高商品房价高达8000元/㎡。但总的来说,房价处于合理区间,相关负责人没有到住建部约谈。其房价上涨的原因主要有三个方面:一是钢材、水泥等建筑建材成本上涨较快,譬如,钢材从去年初的3000元/吨已涨价到目前的3500元/吨;二是中介公司与开发商捆绑发展,垄断市场;三是受棚户区改造货币化补贴等楼市激励政策作用和一二线城市客源“外溢效应”的影响。目前,邵阳市中心城区“烂尾楼”即历史遗留问题楼盘相对较少,仅3个,这与邵阳市政府实施的“免除大部分税费,加大历史遗留问题处理力度”的政策措施是分不开的。

娄底市位于湖南省中部,属于全省最年轻的地级市,是长株潭城市群的重要组成部分,被誉为“湘中明珠”。目前,娄底市房地产市场发展就全省地级而言是处于较好状态的,但发展后劲明显不足,前景不容乐观。其“较好的状态”主要表现在:2017年以来,娄底市中心城区房价一直处于上涨趋势,但上涨幅度不是很大,现房价仍处全省最低水平。目前,娄底市中心城区商品房均价为4330元/㎡,最高房价虽已达6280元/㎡,但都是碧桂园这些大型名牌企业开发建设的优质精品楼盘。其“不容乐观的”突出表现在:一是中心城区常住人口在逐年减少,现城市中心区域人均住房面积已达47㎡/人;二是现有历史遗留问题楼盘及其所谓的“烂尾楼”39个,潜在房源过大。譬如,其中有一个2014年开盘、投资30多个亿、建筑面积达60万平方米的超大型楼盘,释放量足以使今后两年内市场达到饱和。造成这些现象的根本原因有两方面:一是2014年前爆发起来的“老板”们,抢抓“长株潭城市群”发展机遇,大搞民间融资盲目投入房地产市场,开发建设一批上规模而未具品质品位的大项目,并因资金链断裂而“烂尾”;二是受长株潭“城际效应”的影响,娄底市区人口外流,导致消费市场逐年收

贵州凯里市(县级市)位于贵州省东部,距其省会贵阳市184公里,是黔东南苗族侗族自治州首府所在地,也是全州政治、经济、文化中心和人流、物流、信息流集聚中心。城区规划面积248平方公里,城区人口52.6万人,其中少数民族占63%,是一个典型的以苗族为主的多民族聚居的城市。凯里市区现有房地产开发企业140家,其中取得一级资质的有2家、二级的有16家、三级的25家。2017年以来,凯里市区房地产市场呈现出平稳健康发展的良好态势,发展后劲足、潜力大。目前,凯里中心城区有“烂尾楼”(含所有历史遗留问题楼盘)18个。2018年一季度,凯里市区商品房住宅平均价格4350元/㎡,同比增长11.5%;营业商品房平均价格8654元/㎡,同比增长55.06%;二手房住宅交易平均价格3845元/㎡,同比增长21.6%。其主要缘由在于旅游业的快速发展带来了房地产业了良好发展。

二、主要做法

房地产业与其他产业的发展相辅相成,它在国民经济发展中的支柱性、主导性地位,就三四线城市而言更加明显、突出。要使房地产业稳定健康发展,关键在于当地政府及其主管部门如何“因城施策”,发挥好统筹管理作用。

邵阳市狠抓历史遗留问题楼盘处理工作,认真贯彻执行中央、省有关文件精神,按照“因情施策,精准发力”要求,采取“酌情减免税费”“积极为开发商拓展融资渠道,为项目建设打通‘最后一公里’”等系列有效举措,“烂尾楼”处置工作取得了显著成果。目前,邵阳市中心城区“烂尾楼”只有3个,并正在处理消化中。

娄底市严格按照“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求,严厉执行商品房价格备案公示制。一方面是认真执行有关房地产市场价格政策法规,并结合娄底实际,出台实施《娄底市人民政府办公室关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》,强化价格备案,做好事前管控。《通知》规定房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》时,必须按“一房一价”要求,先向房地产管理部门和物价部门办理商品房销售价格备案,并在房地产网和售楼部醒目位置进行公示,明确公示代收代办和物业服务收费,房地产开发企业不得在标价之外加收任何未标明的费用。倘若房地产开发企业在销售过程中需调整销售价格,必须在执行调整价格24小时之前按规定到房地产管理部门和物价部门重新备案,并公示后方可执行。对不按规定明码标价,采取捏造、散布虚假信息等不正当手段哄抬房价的,物价部门将依据相关规定予以严厉查处外,房地产管理部门也将依法不予办理或收回《商品房预售许可证》。另方面是严格按照“双随机”要求,对全市房地产开发企业在售楼盘和中介企业商品房销售价格行为进行检查,强化事中监管,重点查处未在交易场所醒目位置明码标价;未按规定实行“一套一标”和标示信息不全;没有按照规定内容明码标价和未标明房源销售状态;未标明已售房源所标示价格不是实际成交价;未标明商品房交易及产权转移等代收代办收费由消费者自愿选择,采取虚假价格承诺、虚假价格促销等手段,诱骗消费者进行交易;以捆绑或附加条件等限定方式,强制提供商品和服务,并捆绑收费;捂盘惜售,炒卖房号,操纵市场价格;为达到交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款合同提供便利的;以及其他违反《商品房销售明码标价规定》《商品房销售管理办法》《房地产经纪管理办法》等违法违规行为,并予以严厉打击,绝不姑息迁就。

贵州凯里市采取了“优化行业管理,加强市场监管,加大执法力度”等措施。一是严把市场准入关,凡是注册资本、规模、人员未达到规定要求,而从事房地产开发或中介业务的,一律不予申报。二是严格执行《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规,并结合实际,出台实施《凯里市商品房预售许可证审查办理程序》,加强预售管理,完善签订《商品房预售资金监管协议书》流程,强化对商品房预售资金三方监管,规定商品房预售所得款项必须全部用于该项目工程建设。三是强化房价管控,规定房地产开发企业在办理商品房预售许可证时,必须按“一房一价”要求到市发改委备案,网签备案价格不能高于发改委备案价格,凡是超过的一律不予网签备案。四是把“问题房产”提升到社会维稳高度,狠抓矛盾纠纷化解工作,成立由市政府分管领导任组长的“问题房产专班”,实施“一企一策”,随时跟踪分析协调处理外,还建立79项行政权责清单和巡查、信访、举报、投诉档案,并将其列入房地产开发企业资质和信用评定管理的重要指示。

三、几点建议

通过与邵阳、娄底和贵州凯里3个城市比较,当前怀化中心城区房地产市场有两个明显特征:一是楼市分化严重,房价上涨过快,商品房住宅平均价格已达5291元/㎡,是4个城市最高的,但从怀化城区发展实际来看,仍处于合理区间;二是历史遗留问题楼盘最多,现有86个,其中真正的“烂尾楼”就达32个。可见,怀化中心城区房地产市场仍处于培育完善期,着力解决“烂尾楼”等历史遗留问题楼盘,科学适度调控房价上涨幅度,是当前和今后一个时期怀化市政府及主管部门工作的重中之重。因此,就如何解决“‘烂尾楼’等历史遗留问题楼盘,如何管控房价上涨幅度”等问题,在总结汲取3个城市好做法好经验的基础上,提出以下几点建议。

(一)谨慎认清怀化房地产市场发展形势。当前怀化市区房地产“库存”量依然较大,截至6月底,新建商品房库存445.7496万平方米,去化周期25个月,其中住宅221.25万平方米,去化周期14个月,非住宅库存224.5万平方米,去化周期90个月。亟须继续加大去化库存工作力度,切实去杠杆、降成本,积极帮助房地产开发企业减少经营成本,尤其要减少制度性成本,科学有效调控房价在合理区间运行。

(二)全面统筹,区分对待,实施“一企一策,一盘一策”,对因容积率政策调整等问题而导致房地产开发企业资金困难的“烂尾”楼盘,市政府应采取“减免行政收费,为开发企业降低制度性成本”甚至采取剥离等措施,加快接续建设;对开发商因资不抵债而跑路致使楼盘“烂尾”的,应依法依规加以清理,且创新破产、拍卖等方式方法,重新选择企业开发建设,切实尽快解决“烂尾楼”等历史遗留问题楼盘。

(三)着实执行怀化市房产管理局下发的《关于进一步加强商品房预售管理工作的通知》(怀房发〔2018〕9号),实行“一房一价”、房价公开、房源信息公开等措施,并着力加强事前、事中监管,形成巡查监督合力,对捂盘惜售、炒房哄抬房价等违法违规行为要予以严厉打击。

(四)充分发挥主管部门的房价上报备案职能作用,并实行“双报”制,严厉要求房地产开发企业不许擅自上涨房价,对超过备案上限的,应制止网签成交;对房价低于备案下限15%的,也应停止网签成交,有力确保怀化房价在合理区间浮动。

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